不動産競売・期間入札・特売物件とは


不動産競売とは?

地方裁判所では、債務を弁済することができなくなった人の所有する不動産を差し押さえて、これを売却し、その代金を債務の弁済に充てる手続きを行っています。これが不動産競売です。

バブル経済崩壊の旧住専をはじめ諸金融機関の不良債権処理は一段落しましたが、続く景気の後退にも影響され、近年では各種カードローン等による自己破産により所有する不動産が競売によって売却されるケースが多くなっているのが現状です。

一般ユーザーは競売物件を敬遠する方が多いですが、競売業者が落札した競売物件の殆どは中古物件として新聞広告等で売り出されますので、不動産広告の中に占める(元)競売物件の割合が高い可能性があると言えます。

不動産競売は通常期間入札で行われます。

期間入札で入札者の無かった物件は特別売却にて行われます。
 

期間入札とは?

期間入札は裁判所が指定した1週間の間に保証金(売却基準価額の20%)を裁判所の口座に振込み、入札書に入札価額を記入して裁判所の執行官室に提出して行い、必要書類は住民票(法人の場合は資格証明)と認印で誰でも入札に参加することができます(入札書類一式は裁判所の執行官室で貰えます)。

平成17年4月1日から改正民事執行法(平成16年12月3日公布)が施行され、これまでの競売手続きが一部変更になりました。

最低売却価額制度が見直され、新しく売却基準価額・買受可能価額の制度が導入されました。

新しい制度の内容は、下記のとおりです。

開札は開札場で行われ、入札者上位4名の名前、入札金額が公表され、落札できなかった場合には保証金は約1週間程度で全額戻ってきます。

「最低売却価額」は「売却基準価額」とへ名称変更され、更に20%安い「買受可能価額」が設定されました。

@評価書に記載された評価額に基づいて「売却基準価額」が定められます。
この「売却基準価額」は、これまでの最低売却価額と同じ価格水準です。

A「売却基準価額」からその2割を控除した額を「買受可能価額」と言い、買受可能価額以上の額であれば、 買受申出(入札)ができます。

B新制度では「売却基準価額」と「買受可能価額」の両方が公告されます。

C買受申出保証額は原則として「売却基準価額」の2割となります。※金額は公告に記載されます。


以上の点を除き、基本的な手続きの流れは、これまでと変わりはありません。


特別売却物件(特売物件)とは?

期間入札で入札者の無かった物件は、買受可能価額がそのまま売却価額となり先着順で売りに出されます。

同一物件に同時に2人以上の買受申出人がいない限り競争入札ではありません。

特売で売れなかった物件は、価額が下がって再度期間入札にて売り出されます。





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